年三季度68個重點城市商品住宅合計成交7148萬平方米，環比微降5%，而同比增幅達13%。

通過對目前已獲取的24個重點城市9月成交量進行估算，數據顯示：一線城市三季度累計成交同比增幅仍處36%的高位，環比增幅較7、8月合計小幅擴大，成交繼續維持當前高位，尤其是北京，哈爾濱家裝公司，三季度成交環比漲幅擴大至62%，9月成交沖至高位；二線城市整體降溫趨勢不變，但三季度環比跌幅較7、8月略有收窄。分城市來看，重慶、成都、長春等熱點二線城市成交規模繼續攀升，青島、杭州、南京、福州等城市成交規模大幅下降；三四線城市三季度累計成交同比增加10%，較7、8月累計同比增幅28%大幅收窄，環比來看也由基本持平轉負，降幅高達23%，9月三四線城市成交熱度明顯下降。

項目去化方面，一方面，2018年以來，整體市場的成交逐月回升漸趨平穩，基本面向好。一線城市自2018年2月降至低位以來，成交量一直呈現出逐月回升的態勢。二線城市除2月因恰逢春節成交量偏低之外，其余各月成交量基本都在前8月月均線（2018年前8月二線城市月均成交量為1839萬平方米）附近小幅波動，整體市場成交規模還是相對穩定的，單個城市項目去化仍存在顯著差異。

另一方面，不同能級城市已經明顯出現了結構性分化的特征。重點26個典型城市新開盤加推項目總體去化率約為72.6%，從去化情況來看，雖然各能級城市分化愈演愈烈，但整體市場熱度還是維持在較高水平。

從單個城市來看，以成都、武漢、西安為典型代表的中西部城市去化率在90%以上，市場持續高熱。環渤海和東部沿海地區大部分城市去化率集中在60%~90%間，市場降溫跡象明顯。僅6城去化率低于60%，一線城市榜上有名市場全面降溫。

梳理北上廣深4個城市7月以來新開盤和加推項目的情況，不難發現，除北京外，其他一線城市基本呈現出中高檔項目去化普遍好于低檔項目的特點。

余下核心的二線城市項目去化表現與一線城市恰恰相反，表現出的共性特征為中低檔產品去化率顯著高于高檔產品，典型代表為天津、武漢、西安、重慶等城市，中低檔去化率均在90%以上，而高檔產品去化表現平平。

更多持貨觀望的房企

或選擇以價換量

目前國內房地產市場調控成為常態，部分城市限售、限價政策持續。前三季度，雖然房地產總體市場環境相對復雜，但1~8月百強房企規模同比增幅仍達到40.9%。而三季度以來，城市市場情況整體較低迷，企業銷售業績比五、六兩月的平均水平有下滑，但與上半年平均水平基本持平。

總體來看，截至8月末，TOP100各梯隊房企銷售金額入榜門檻均較去年同期有所提升。其中TOP20、TOP30和TOP50房企門檻提升幅度最大，較2017年同期均增長近5成。TOP10房企門檻已達到1210億元。而TOP100房企門檻則同比提升29.9%至120.9億元。

龍頭房企中，碧桂園1~8月的累計銷售金額已超5000億元，同比增長33%。萬科、恒大累計銷售金額達3881億元和3851億元，較去年同期分別增長11%和20%。截至8月末，千億元房企數量已達13家。

13家千億元房企中，下半年以來的月均銷售金額與上半年平均水平相比有較大分化，其中有5家低于上半年月均水平，且基本為龍頭房企。如碧桂園7、8兩月平均銷售為金額462億元，與上半年的平均銷售金額687.5億元相比減少了32.7%，下降幅度較大。萬科與恒大七八兩月的平均銷售水平與上半年相比也有所下降。新城和華潤三季度表現較好，月均銷售較上半年月均有較大上升。

從房企業績目標完成的情況來看，截至8月末，在設定了銷售目標的千億元房企中，不到半數目標完成率達到70%以上，如新城和中海分別完成其目標的76%和75%，其余則基本都在50~70%之間。從完成情況來看，個別房企可能存在業績壓力。

展望四季度，克而瑞地產研究認為，在融資收緊、短期償債壓力增加、預期項目去化率下降的情況下，房企的供應量或將加大。這是因為，一方面，有更多持貨觀望的房企選擇以價換量，通過降低預售價格加速項目入市，盡早搶收業績以完成全年的銷售目標；另一方面，一些今年以來受城市限價影響延遲入市的項目，也將在四季度大量入市，相關的企業業績將受益增長。

（來源： 中國建設報）